O Condomínio Necessário: Uma Análise do Artigo 866 do Código Civil

O artigo 866 do Código Civil estabelece as regras para o chamado condomínio necessário, uma situação peculiar em que a indivisão de um bem se torna impositiva, impedindo sua divisão a qualquer tempo. Diferentemente do condomínio voluntário, onde a comunhão é fruto de um acordo entre as partes, no condomínio necessário, a lei impõe essa indivisão em virtude da natureza do bem ou da destinação que a ele foi dada.

O Que Configura um Condomínio Necessário?

A principal característica do condomínio necessário é a impossibilidade de extinção pela vontade dos condôminos. Isso significa que, mesmo que todos concordem em dividir o bem, a lei não permitirá tal ato. Exemplos clássicos de condomínio necessário incluem:

• As partes comuns de um edifício: Corredores, escadas, elevadores, telhado, fundações, paredes mestras e outras áreas que servem à estrutura e ao uso de todas as unidades autônomas em um condomínio edilício. A própria edificação se beneficia da indivisão dessas partes.
• Obras ou serviços de interesse comum: Em alguns casos, obras ou serviços que beneficiam múltiplos imóveis, como muros de divisa, poços artesianos, ou sistemas de esgoto, podem gerar um condomínio necessário. A divisão dessas estruturas comprometeria a sua funcionalidade e o interesse comum.
• Caminhos e acessos: Vias de acesso que servem a diversos imóveis e cuja divisão prejudicaria a circulação de pessoas e veículos.

A Imposição Legal da Indivisibilidade

A lei, ao prever o condomínio necessário, visa proteger a função social e a utilidade do bem. Permitir a divisão dessas partes comuns comprometeria a segurança, a habitabilidade, a funcionalidade e até mesmo a existência do bem principal. Imagine, por exemplo, a divisão de um telhado ou de uma parede mestra de um edifício – seria uma situação insustentável.

Direitos e Deveres dos Condôminos no Condomínio Necessário

Apesar da indivisão, os condôminos no condomínio necessário possuem direitos e deveres. O principal direito é o de usar e gozar da coisa comum, desde que não prejudique os demais condôminos. Em relação aos deveres, destacam-se:

• Participação nas despesas: Todos os condôminos são obrigados a contribuir para as despesas de conservação e reparação do bem comum, na proporção de suas respectivas partes. Se um condômino se negar a cumprir com sua obrigação, os demais podem acioná-lo judicialmente para forçar o pagamento.
• Responsabilidade pelos danos: Se um condômino causar dano ao bem comum ou a um condômino, ele poderá ser responsabilizado pelos prejuízos causados.

A Inexistência da Ação de Divisão

A consequência direta da natureza do condomínio necessário é a impossibilidade de se intentar a ação de divisão, que é o procedimento legal para extinguir o condomínio voluntário. Uma vez caracterizado o condomínio necessário, a divisão do bem não é permitida pela lei, mesmo que haja um pedido de todos os envolvidos.

Em suma, o condomínio necessário representa uma exceção à regra geral de divisibilidade dos bens. Ele surge da própria natureza do objeto ou da sua destinação, garantindo que elementos essenciais para a coletividade e a funcionalidade de um bem permaneçam indivisos, assegurando a ordem e a segurança jurídica.