O que o Código Civil diz sobre a formação do condomínio edilício: o artigo 846

O artigo 846 do Código Civil estabelece os requisitos essenciais para a criação de um condomínio edilício, que nada mais é do que a propriedade dividida em unidades autônomas (como apartamentos e salas comerciais) dentro de um mesmo edifício ou empreendimento. Vamos entender os pontos principais de forma clara e didática:

1. O registro do memorial de incorporação: a certidão de nascimento do condomínio

Para que um condomínio edilício exista legalmente, é fundamental que o memorial de incorporação seja devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Este memorial é um documento complexo que contém todas as informações essenciais sobre o empreendimento. Pense nele como a "certidão de nascimento" do condomínio.

O que o memorial de incorporação deve conter?

O artigo 846 lista diversos itens que são obrigatórios para a validade deste memorial. De forma resumida, ele deve detalhar:

• A descrição completa do terreno: Localização, dimensões, confrontações, etc.
• A descrição das unidades autônomas: Planta baixa, dimensões, número de cada unidade, etc. Isso inclui tanto as unidades privativas (apartamentos, salas) quanto as áreas comuns (garagem, salão de festas, piscina).
• A determinação da fração ideal: Cada unidade autônoma terá uma fração ideal correspondente à sua participação nas áreas comuns e no terreno. É como a "cota" de cada unidade no todo.
• A convenção do condomínio: Este documento, que será detalhado posteriormente, estabelece as regras de convivência, administração, direitos e deveres dos condôminos.
• O regulamento interno: As regras específicas de uso das áreas comuns e o dia a dia do condomínio.
• As áreas comuns e suas destinações: Detalhamento de todos os espaços de uso coletivo e para que eles servirão.
• Os documentos e projetos: Cópias de plantas, projetos aprovados pelos órgãos competentes, alvarás, etc.

2. Para que serve o registro?

O registro do memorial de incorporação tem um papel crucial. Ele torna pública a constituição do condomínio, garantindo segurança jurídica para:

• Os adquirentes das unidades: Eles sabem exatamente o que estão comprando, seus direitos e deveres.
• Terceiros: Sabem da existência do condomínio e de suas características.
• O próprio condomínio: Ele ganha personalidade jurídica e passa a ter existência formal.

3. Consequências da falta de registro

Se o memorial de incorporação não for registrado, o condomínio edilício pode enfrentar sérias dificuldades, como:

• Impossibilidade de venda legal das unidades: A venda de unidades em um condomínio não registrado pode ser considerada irregular.
• Dificuldades na administração: A gestão do condomínio se torna complexa sem a estrutura legal definida.
• Problemas judiciais: Podem surgir disputas sobre a propriedade e a responsabilidade pelas áreas comuns.

Em resumo:

O artigo 846 do Código Civil é a pedra angular para a formação legal de um condomínio edilício. Ele estabelece a necessidade do registro do memorial de incorporação, garantindo que todos os detalhes do empreendimento sejam documentados e tornados públicos. Isso assegura transparência, segurança e o correto funcionamento das relações entre os condôminos e com o empreendimento como um todo.