Desvendando o Artigo 274 do Código Civil: Responsabilidade em Condomínios

O artigo 274 do Código Civil trata de uma questão importante no dia a dia de quem vive em condomínios: a responsabilidade por danos causados por partes comuns do edifício. Ele estabelece que, se o dano partir de uma área comum do prédio, a responsabilidade será de todos os condôminos, na proporção de suas frações ideais.

Vamos desmistificar o que isso significa na prática:

O que são "Partes Comuns"?

Pense em áreas como:

• O telhado: Se uma goteira proveniente do telhado danificar o apartamento de um morador, por exemplo.
• As paredes externas: Se uma rachadura na fachada causar infiltração em uma unidade.
• A escada, o elevador, o hall de entrada: Se um defeito em qualquer um desses locais levar a um acidente ou dano.
• A área de lazer (piscina, salão de festas, churrasqueira): Se um problema estrutural ou de manutenção em uma dessas áreas resultar em prejuízos.

Responsabilidade Compartilhada

O artigo deixa claro que a responsabilidade não recai sobre um único condômino, a menos que se prove que o dano foi causado exclusivamente por sua negligência ou ação. Em geral, os custos e as responsabilidades em casos de danos originados de partes comuns são divididos entre todos os proprietários de unidades no condomínio.

Essa divisão ocorre de acordo com a fração ideal de cada unidade. A fração ideal é a parte que cada apartamento ou sala comercial representa no valor total do terreno e das áreas comuns do edifício. Geralmente, essa informação consta na escritura do imóvel e na convenção do condomínio.

Implicações Práticas

• Manutenção Preventiva é Fundamental: Este artigo reforça a importância da manutenção preventiva das áreas comuns. Um telhado bem cuidado, paredes em bom estado e sistemas elétricos e hidráulicos funcionando corretamente evitam gastos maiores e litígios no futuro.
• Decisões em Assembleia: As decisões sobre obras e reparos nas áreas comuns são tomadas em assembleias de condomínio. A aprovação da maioria é necessária para realizar essas intervenções.
• Ação de Indenização: Se um condômino sofrer um dano causado por uma parte comum e não for ressarcido amigavelmente, ele poderá ingressar com uma ação de indenização contra o condomínio. Nesse caso, o condomínio, por sua vez, poderá ratear os custos entre todos os condôminos.
• Prova da Causa: Em casos judiciais, será fundamental provar que o dano teve origem em uma parte comum. Laudos técnicos e perícias podem ser necessários para determinar a causa do prejuízo.

Em suma, o artigo 274 do Código Civil busca garantir que a responsabilidade por problemas nas áreas de uso comum de um condomínio seja distribuída de forma justa entre todos os seus proprietários, promovendo a colaboração e o cuidado coletivo com o patrimônio do edifício.