A Transmissão da Posse em Negócios Jurídicos

O artigo 237 do Código Civil trata da transferência da posse em casos de negócio jurídico. Em linhas gerais, ele estabelece que, se o imóvel alienado se encontrar em posse de terceiro que não seja o alienante (quem vendeu) nem o adquirente (quem comprou), a posse se transferirá ao adquirente a partir do momento em que o alienante lhe transmitir os direitos que possuía sobre o imóvel.

Em termos mais simples:

Imagine que João vendeu um terreno para Maria. No entanto, esse terreno está atualmente ocupado por Pedro, que não tem relação alguma com João ou Maria.

O artigo 237 diz que, a partir do momento em que João (o vendedor) transfere para Maria (a compradora) os seus direitos sobre o terreno (geralmente através de um contrato de compra e venda devidamente registrado ou através de um instrumento que formalize essa transferência de direitos), Maria passa a ter a posse jurídica desse terreno.

O que isso significa na prática?

• Direitos sobre o imóvel: João, ao vender o terreno, transfere para Maria todos os direitos que ele tinha sobre ele. Isso inclui o direito de reclamar a posse direta do imóvel.
• Posse indireta: Mesmo que Maria ainda não consiga entrar fisicamente no terreno porque Pedro está lá, ela já passa a ter a posse jurídica dele. Isso é chamado de posse indireta. Ela é a dona legal e tem os direitos que a acompanham.
• Ação contra o terceiro: Com a posse jurídica transferida, Maria terá o direito de tomar as medidas legais cabíveis para reaver a posse direta do imóvel, caso Pedro não saia voluntariamente. Ela poderá, por exemplo, ingressar com uma ação possessória contra Pedro.
• O alienante não pode mais dispor: Uma vez que a venda foi realizada e os direitos transferidos, João não poderá mais vender o mesmo terreno para outra pessoa ou realizar qualquer outra ação que prejudique os direitos de Maria sobre o imóvel.

Em resumo:

O artigo 237 garante que, mesmo quando um imóvel está ocupado por um terceiro no momento da venda, a posse jurídica é efetivamente transferida ao comprador no ato da formalização da venda. Isso confere ao comprador os direitos necessários para, posteriormente, buscar a posse física do bem.