Análise Jurídica do Artigo 1360 do Código Civil: A Convenção do Condomínio

O artigo 1360 do Código Civil trata de um tema fundamental para a organização e o bom convívio nos condomínios edilícios: a convenção do condomínio. Este documento é, em essência, a "lei interna" de cada condomínio, estabelecendo as regras de convivência e gestão.

O que diz o artigo?

De forma clara e direta, o artigo 1360 estabelece que a convenção, quando registrada no cartório de registro de imóveis, tem força de lei entre os condôminos. Isso significa que todos que possuem unidades imobiliárias em um condomínio, e que estão sujeitos à sua convenção, devem respeitar integralmente as normas ali estabelecidas.

O que significa "força de lei"?

Quando falamos em "força de lei", queremos dizer que as disposições da convenção do condomínio são obrigatórias para todos os condôminos. A convenção não é um mero conjunto de sugestões, mas sim um pacto legal que vincula todos os proprietários e possuidores de unidades. O descumprimento das regras estabelecidas na convenção pode gerar consequências jurídicas, como multas, ou até mesmo ações judiciais para garantir o cumprimento.

O que deve constar em uma convenção de condomínio?

Embora o artigo 1360 não detalhe o conteúdo, a própria natureza do documento e outros dispositivos legais correlatos indicam que a convenção deve abordar, no mínimo:

• A forma de administração: Como o condomínio será gerido, se haverá síndico profissional, síndico eleito, subsíndico, conselho fiscal, etc.
• As atribuições do síndico: Quais são as responsabilidades e poderes do síndico na administração do dia a dia.
• A destinação das partes comuns: Como serão utilizadas e conservadas as áreas de uso comum, como salões de festa, piscinas, áreas verdes, etc.
• As contribuições para as despesas: A forma como os condôminos deverão contribuir para as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, como taxas condominiais, fundos de reserva, etc.
• As sanções pelo descumprimento das obrigações: Quais as penalidades para quem não cumprir com suas obrigações condominiais.
• As regras de instalação e uso de antenas, para-raios, fiação aérea e armamentos: Regras específicas sobre a instalação de itens que afetam a estrutura e segurança do prédio.

A importância do registro no cartório:

O registro da convenção no cartório de registro de imóveis é um requisito essencial para que ela tenha plena validade e, consequentemente, a força de lei. Sem o registro, a convenção pode ter validade entre os condôminos que a assinaram, mas não terá oponibilidade perante terceiros, como futuros compradores de unidades, por exemplo. O registro confere publicidade e segurança jurídica ao documento.

Em resumo:

O artigo 1360 do Código Civil confere à convenção do condomínio, devidamente registrada em cartório, o status de norma legal aplicável a todos os condôminos. Ela é o instrumento fundamental para estabelecer as regras de convivência, administração e uso das áreas comuns, garantindo a ordem e a harmonia dentro do condomínio edilício. O desconhecimento ou o descumprimento da convenção não isenta o condômino de suas obrigações e responsabilidades.