Artigo 1.355 do Código Civil: A Importância das Deliberações em Condomínio

O artigo 1.355 do Código Civil brasileiro trata de um aspecto fundamental na vida em condomínio: a validade e os efeitos das decisões tomadas em assembleias. Ele estabelece que as deliberações tomadas em assembleia, se em desacordo com a lei ou o estatuto, podem ser anuladas. Vamos entender isso de forma clara e educativa.

O que significa "deliberações tomadas em assembleia"?

Imagine que os moradores de um condomínio se reúnem para decidir sobre assuntos importantes, como a contratação de um novo porteiro, a realização de uma obra na piscina ou a aprovação do orçamento anual. Essas decisões são chamadas de "deliberações" e são tomadas em uma "assembleia".

A assembleia é o órgão máximo de representação dos condôminos e, portanto, suas decisões têm grande peso.

O que significa "em desacordo com a lei ou o estatuto"?

Para que as decisões tomadas em assembleia sejam válidas e eficazes, elas precisam respeitar duas fontes principais de regras:

• A Lei: O Código Civil, a Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64) e outras leis pertinentes ao direito de condomínio estabelecem regras gerais que todos os condomínios devem seguir. Por exemplo, a lei determina o quórum (número de votos) necessário para aprovar certas matérias.
• O Estatuto (ou Convenção do Condomínio): Cada condomínio possui um documento chamado "Convenção" (ou às vezes "Estatuto"), que funciona como a "lei interna" daquele condomínio. Ela estabelece regras específicas sobre o uso das áreas comuns, a forma de convocação das assembleias, a eleição do síndico, e outros detalhes que regem a vida naquele local.

Portanto, uma deliberação estará em desacordo com a lei ou o estatuto se contrariar qualquer disposição prevista neles.

Quando uma deliberação pode ser anulada?

O artigo 1.355 prevê a possibilidade de anulação dessas deliberações. Isso significa que, se uma decisão tomada em assembleia for ilegal ou contrária à convenção, ela pode ser contestada judicialmente e, se comprovado o vício, ser declarada sem efeito.

Exemplos comuns de deliberações que podem ser anuladas:

• Aprovação de despesas sem o quórum legal ou estatutário: Se a convenção exige 2/3 dos votos para aprovar uma obra, e essa obra foi aprovada por maioria simples, a decisão pode ser anulada.
• Mudança de destinação de áreas comuns sem autorização legal: Não se pode, por exemplo, transformar uma área de lazer em sala comercial sem o consentimento unânime de todos os condôminos, conforme exige a lei em alguns casos.
• Imposição de multas ou penalidades sem previsão legal ou estatutária: Uma deliberação que cria uma multa de forma arbitrária, sem que haja base legal ou na convenção, pode ser anulada.
• Alterações na convenção sem a observância do quórum qualificado: A convenção é um documento importante e sua alteração exige um processo mais rigoroso, com quóruns específicos, que precisam ser respeitados.
• Decisões que violem direitos individuais dos condôminos: Por exemplo, uma deliberação que impeça um condômino de utilizar uma área comum que lhe é devida por direito, sem justificativa plausível.

Quem pode pedir a anulação?

Geralmente, qualquer condômino que se sentir prejudicado por uma deliberação ilegal ou que não respeitou as regras pode ingressar com uma ação judicial buscando a sua anulação.

Em suma:

O artigo 1.355 é um instrumento de proteção para os condôminos e para a própria regularidade do condomínio. Ele garante que as decisões tomadas em assembleia sejam não apenas fruto da vontade da maioria, mas que essa vontade esteja alinhada com as normas legais e com as regras estabelecidas para a convivência naquele condomínio específico. Isso evita arbitrariedades e assegura que o condomínio seja administrado de forma justa e legal.