CÓDIGO CIVIL

Lei Nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.

Artigo 1341

A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

1340

ARTIGOS

1342

Resumo Jurídico

Artigo 1341 do Código Civil: Normas sobre Obras e Melhorias em Condomínios

Este artigo trata das regras e procedimentos para a realização de obras e benfeitorias em condomínios edilícios, com o objetivo de garantir a ordem, a segurança e a harmonia entre os condôminos.

Obras e Melhorias: Regras Gerais

O artigo 1341 estabelece que, para a realização de obras e benfeitorias em condomínio, é necessário observar algumas regras básicas:

Aprovação em assembleia: A maioria dos condôminos deve aprovar a realização de obras que ultrapassem a competência ordinária do síndico.
Orçamento: É preciso apresentar um orçamento detalhado dos custos da obra, com a devida apresentação de propostas.
Convocação de assembleia: A convocação para a assembleia deve ser feita com antecedência, e a pauta deve ser clara quanto ao assunto a ser deliberado.

Tipos de Obras e Suas Deliberações

O artigo 1341 diferencia as obras em dois tipos principais, com regras de aprovação distintas:

Obras Necessárias

São aquelas indispensáveis para a conservação e segurança do edifício.

Deliberação: Podem ser realizadas independentemente de autorização, caso haja urgência.
- Se a obra for simplesmente necessária (conservação, reparos de rotina), a decisão pode ser tomada em assembleia com voto da maioria dos presentes.
- Se a obra for urgente e indispensável para a segurança do prédio ou para a segurança dos condôminos, o síndico pode realizá-la, mas deverá comunicar o fato à próxima assembleia.
Custos: As despesas com obras necessárias são divididas entre os condôminos, na proporção de suas frações ideais de terreno.

Obras Úteis e Voluptuárias

Obras Úteis: São aquelas que aumentam o uso, o gozo ou a valorização do bem.
- Deliberação: Exigem a aprovação de dois terços dos condôminos.
Obras Voluptuárias: São aquelas de mero luxo ou recreio, que não aumentam o uso, o gozo ou a valorização do bem.
- Deliberação: Exigem a aprovação de condomínio em assembleia, com voto de pelo menos metade das frações ideais de terreno. Ou seja, exige quórum qualificado, no mínimo de 50% das unidades.
- Pagamento: Os condôminos que não concordaram com a realização das obras voluptuárias não são obrigados a contribuir para as suas despesas. Os que as realizaram ou as custearam poderão fazê-lo em seu benefício exclusivo.

Conclusão

O artigo 1341 do Código Civil busca equilibrar as necessidades de manutenção e valorização do condomínio com os direitos individuais dos condôminos. A correta aplicação das regras estabelecidas garante que as decisões sobre obras sejam tomadas de forma democrática e que os interesses de todos sejam considerados, prevenindo conflitos e promovendo a boa convivência.