Artigo 134 do Código Civil: A Impugnação e a Ineficácia de Atos do Condomínio

O artigo 134 do Código Civil aborda uma questão crucial para a vida em condomínio: a possibilidade de anulação de deliberações da assembleia que não estejam em conformidade com a lei ou com a convenção. Em termos simples, ele garante que as decisões tomadas em condomínio não sejam arbitrárias e respeitem as regras estabelecidas.

Pontos Fundamentais do Artigo 134:

• Deliberações Anuláveis: O artigo estabelece que são anuláveis as deliberações que:

  • Transgridem a lei: Ou seja, que contrariam diretamente o que está disposto nas leis federais, estaduais ou municipais aplicáveis.
  • Ferem a convenção: A convenção de condomínio é o "contrato" que rege a vida interna do edifício, estabelecendo regras específicas para aquele condomínio. Qualquer decisão que vá contra o que está escrito nela pode ser anulada.

• Quem Pode Pedir a Anulação: A legitimidade para requerer a anulação é restrita aos condôminos que não compareceram à assembleia ou que votaram contra a deliberação impugnada. Isso significa que quem participou da votação e concordou com a decisão, ou quem esteve presente e não se manifestou contra, não poderá, em regra, pedir a sua anulação posteriormente.

• Prazo para Impugnação: O prazo para que se possa buscar a anulação da deliberação é de vinte dias, contados da data em que a assembleia foi realizada. Esse prazo é relativamente curto e exige atenção por parte dos condôminos.

• Natureza da Anulabilidade: É importante notar que o artigo fala em deliberações anuláveis, e não nulas. A distinção é fundamental:

  • Nulo: Um ato nulo é como se nunca tivesse existido legalmente. Ele pode ser declarado nulo a qualquer tempo.
  • Anulável: Um ato anulável existe, mas possui um vício que permite que seja desfeito judicialmente, desde que o interessado o questione dentro do prazo legal. Se não for questionado, o ato se convalida e passa a ser plenamente válido.

• Exceção para Condôminos Ausentes ou Discordantes: A intenção do legislador é clara: proteger os condôminos que, por estarem ausentes ou por não concordarem com a decisão, não tiveram a oportunidade de influenciar o resultado ou de defender seu ponto de vista na assembleia.

Em Resumo:

O artigo 134 do Código Civil é uma salvaguarda importante para o bom funcionamento dos condomínios. Ele garante que as decisões tomadas em assembleia estejam alinhadas com a lei e com as regras internas do condomínio, protegendo os direitos dos condôminos que não concordam com deliberações irregulares. A possibilidade de anulação, contudo, está sujeita a prazos e a condições específicas, exigindo diligência dos condôminos que se sintam prejudicados por uma decisão assemblear.