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CÓDIGO CIVIL
Lei Nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.
Artigo 1331
Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

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Resumo Jurídico

Protegendo o seu Lar: Uma Análise do Artigo 1331 do Código Civil

Este artigo trata de um tema de grande relevância para quem vive em condomínios edilícios: as áreas comuns. Ele estabelece o que são essas áreas, como elas são utilizadas e a quem pertencem, garantindo um convívio mais harmonioso e a boa gestão do patrimônio comum.

O que são as Áreas Comuns?

Em termos simples, as áreas comuns são aquelas partes do edifício que não pertencem exclusivamente a um condômino, mas sim a todos os proprietários das unidades privativas. O artigo 1331 é claro ao listar exemplos dessas áreas, como:

  • O solo: A própria terra onde o edifício está construído.
  • Estruturas: As partes que compõem a edificação, como fundações, paredes externas e internas (que não sejam divisórias de unidades), o telhado, os corredores, as escadas, os acessos, etc.
  • Instalações: Tudo o que serve para o uso e gozo de todas as unidades, como sistemas de água, esgoto, eletricidade, gás, comunicação, saneamento, etc.
  • Vagas de garagem: Embora muitas vezes causem dúvidas, as vagas de garagem podem ser de uso comum ou privativo, dependendo do que foi definido na convenção do condomínio e na matrícula do imóvel. O artigo aborda essa questão, permitindo que sejam de propriedade exclusiva se a convenção assim determinar.
  • Espaços de lazer e convivência: Piscinas, academias, salões de festas, churrasqueiras, parques infantis, jardins, etc.
  • Outras áreas: Tudo aquilo que, por sua natureza, é destinado ao uso e desfrute de todos os condôminos.

A Natureza Jurídica das Áreas Comuns

É fundamental entender que as áreas comuns não são de propriedade individual de nenhum condômino. Elas pertencem em copropriedade a todos os proprietários das unidades autônomas. Isso significa que todos têm direito de usar essas áreas, mas também têm o dever de conservá-las e respeitar as regras de convivência.

Uso e Destinação

O artigo estabelece que as áreas comuns têm uma destinação específica, determinada pela convenção do condomínio. Isso impede que essas áreas sejam utilizadas para fins diversos daqueles para os quais foram projetadas, garantindo a segurança e o bem-estar de todos. Por exemplo, um salão de festas não pode ser transformado em uma sala comercial.

Alterações e Vagas de Garagem

Uma questão importante que o artigo aborda é a possibilidade de as vagas de garagem serem de propriedade exclusiva dos condôminos. No entanto, isso só é válido se estiver expressamente previsto na convenção do condomínio e se essas vagas constarem como unidades autônomas na matrícula do imóvel. Caso contrário, as vagas de garagem são consideradas áreas comuns.

Além disso, o artigo dispõe que as partes que integram a estrutura do prédio e as áreas comuns não podem ser alteradas sem a anuência da maioria dos condôminos. Isso protege a integridade da edificação e a fruição das áreas comuns por todos.

Em Resumo:

O artigo 1331 do Código Civil é um pilar para a organização e o bom funcionamento dos condomínios. Ele define claramente o que são as áreas comuns, estabelece a copropriedade de todos os condôminos sobre elas e determina que seu uso deve seguir a convenção. Compreender esses preceitos é essencial para uma convivência pacífica, a preservação do patrimônio e a tomada de decisões conscientes dentro do condomínio.