O Direito de Construir e o Respeito ao Vizinho: Uma Análise do Artigo 1298 do Código Civil

O Código Civil estabelece regras claras sobre a construção e a propriedade, visando harmonizar os direitos individuais com a convivência em sociedade. Dentre essas normas, o artigo 1298 se destaca por abordar a situação em que duas ou mais pessoas pretendem construir sobre terreno em condomínio, ou dividir uma construção já existente.

Em essência, o artigo 1298 garante aos condôminos (aqueles que possuem direitos sobre o mesmo imóvel) a prerrogativa de construírem em seu quinhão (sua parte ideal), respeitando os limites e divisas que já existem ou que venham a ser estabelecidos.

O Direito de Construir em Terra Comum

Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa, a regra geral é que cada condômino pode edificar em sua fração ideal, desde que tal construção não invada o espaço ou os direitos dos demais. Essa permissão, contudo, não é absoluta e está condicionada ao cumprimento de certos requisitos:

• Respeito às Divisas: A construção deve observar rigorosamente os limites do terreno comum, sem ultrapassar a linha divisória que separa o quinhão de um condômino do quinhão de outro.
• Não Prejuízo aos Demais: É vedado que a obra de um condômino cause qualquer tipo de prejuízo ou impeça o exercício dos direitos dos demais condôminos sobre suas respectivas partes. Isso inclui, por exemplo, não obstruir a passagem, a iluminação ou a ventilação de outras unidades.
• Conformidade com a Legislação: As construções devem, obviamente, seguir todas as normas municipais e leis de zoneamento aplicáveis, independentemente de serem edificadas em propriedade individual ou comum.

O Que Acontece se Alguém Invade o Espaço Alheio?

Caso um condômino construa extrapolando os limites de seu quinhão e invadindo a parte dos demais, o artigo 1298 prevê uma solução: o invasor terá que demolir o que construiu indevidamente, às suas expensas (por sua conta). Essa é uma medida para restaurar o estado anterior e garantir o direito de propriedade de todos.

Divisão da Construção: Um Outro Cenário

O artigo 1298 também abrange a hipótese de uma construção já existente vir a ser dividida entre condôminos. Nesse caso, as mesmas regras de respeito às divisas e de não prejuízo aos demais se aplicam. A divisão, se não acordada amigavelmente, poderá ser feita judicialmente, garantindo que cada um receba o que lhe é de direito.

Em Resumo:

O artigo 1298 do Código Civil busca assegurar que o exercício do direito de construir em propriedade comum seja feito de forma pacífica e respeitosa. Ele estabelece um equilíbrio entre a autonomia de cada condômino em edificar em sua fração ideal e a necessidade de preservar os direitos e o espaço dos demais coproprietários. O não cumprimento dessas regras pode acarretar na obrigação de desfazer a obra irregular, protegendo assim o patrimônio de todos os envolvidos.