Artigo 1288 do Código Civil: O Direito de Passagem e as Necessidades do Prédio Dominante

O artigo 1288 do Código Civil trata do direito de passagem, também conhecido como servidão de passagem, que permite a um proprietário de imóvel (o prédio dominante) transitar por outro imóvel vizinho (o prédio serviente) quando não há outro acesso à via pública.

O que o artigo estabelece:

• Direito de Passagem: Garante que o proprietário de um prédio que não tenha saída pela via pública, nem necessite de passagem por ela, poderá exigir que o vizinho lhe conceda passagem. Essa concessão deve ser feita pelo ponto menos prejudicial ao prédio serviente, conciliando as necessidades de ambos os imóveis.
• Natureza do Direito: O direito de passagem é uma servidão, ou seja, um ônus imposto a um imóvel em benefício de outro. Ele visa garantir a utilidade e o aproveitamento do imóvel que não possui acesso próprio.
• Ponto Menos Prejudicial: A lei busca um equilíbrio. A passagem deve ser concedida onde causar o menor transtorno possível ao vizinho que a suporta. Isso significa que o caminho escolhido deve ser o mais curto, menos custoso e menos invasivo para o prédio serviente.
• Indenização: O dono do prédio dominante (aquele que precisa da passagem) deve pagar uma indenização ao dono do prédio serviente. Essa indenização visa compensar o prejuízo causado pela restrição ao uso do seu imóvel e pelos custos que ele venha a ter com a passagem.
• Obrigatoriedade: A obrigação de conceder a passagem é imposta por lei, visando evitar o "encurralamento" de propriedades e garantir o seu pleno uso e valorização.

Em termos práticos:

Imagine um terreno localizado no fundo de outro terreno, sem acesso direto à rua. O dono desse terreno dos fundos pode, por lei, exigir que o dono do terreno da frente lhe conceda uma passagem. Essa passagem não pode ser qualquer uma; o dono do terreno da frente tem o direito de que ela seja estabelecida no local que menos o prejudique (por exemplo, ao longo do muro). Além disso, o dono do terreno dos fundos terá que pagar uma quantia justa ao vizinho para compensar esse direito de uso.

Importante:

• A necessidade de passagem é fundamental. Se o prédio já possui acesso à via pública, ainda que por um caminho mais longo ou custoso, o direito de exigir passagem por outro imóvel pode não se configurar.
• A negociação é sempre incentivada. Na ausência de acordo, a questão poderá ser resolvida judicialmente.
• A indenização é um requisito para a constituição da servidão de passagem.

Este artigo visa garantir que a propriedade possa ser utilizada de forma produtiva, sem que um imóvel fique sem condições mínimas de acesso e, ao mesmo tempo, protegendo os interesses do vizinho que cede a passagem.