Artigo 1264 do Código Civil: Preservando a Paz e a Ordem no Condomínio

O artigo 1264 do Código Civil trata de uma questão fundamental para a convivência em condomínios: a obrigação dos condôminos de não realizar obras ou serviços que prejudiquem a segurança, a estabilidade, a salubridade ou o estético do edifício. Em termos simples, o artigo visa garantir que as ações de um condômino não afetem negativamente os demais e o patrimônio comum.

O que esse artigo protege?

A norma protege quatro pilares essenciais para a vida em condomínio:

• Segurança: Obras que comprometam a estrutura do prédio, como a retirada de paredes mestras ou alterações nas fundações sem o devido acompanhamento técnico, podem colocar em risco a integridade de todos.
• Estabilidade: Da mesma forma, ações que afetem a firmeza e o equilíbrio do edifício, mesmo que não representem um risco iminente, são proibidas.
• Salubridade: Alterações que causem ou agrave problemas de umidade, infiltrações, ventilação inadequada ou qualquer outra condição que prejudique a saúde dos moradores e a higiene do local se enquadram nesta categoria.
• Estético: O artigo também zela pela harmonia visual do condomínio. Isso significa que alterações na fachada, na área comum ou na aparência externa das unidades que desvalorizem o imóvel ou causem um impacto visual negativo são vedadas.

Quando a intervenção é permitida?

O próprio artigo abre uma exceção importante: a permissão para realizar obras ou serviços que, embora possam causar algum incômodo pontual e temporário, sejam estritamente necessários para a conservação ou reparação do prédio. Um exemplo clássico seria a necessidade de realizar reparos urgentes na estrutura de uma unidade que, se não executados, poderiam acarretar danos maiores a outras unidades ou à área comum.

No entanto, mesmo nessas situações, a lei impõe ressalvas:

• Comunicação prévia: O condômino que pretende realizar a obra deve comunicar previamente aos demais. Essa comunicação visa informar e, se possível, coordenar os trabalhos para minimizar transtornos.
• Não prejudicar o uso: A obra, mesmo que necessária, não pode impedir o uso normal das áreas comuns ou das demais unidades.

Quais as consequências do descumprimento?

Aquele que descumpre o artigo 1264 pode ser obrigado a desfazer a obra ou serviço e a pagar indenização pelos prejuízos causados. A lei busca, primeiramente, a restauração do estado anterior, mas se os danos forem irreversíveis ou se houver prejuízo financeiro aos demais condôminos, a reparação pecuniária se torna necessária.

A importância do bom senso e da colaboração

Em última análise, o artigo 1264 do Código Civil reforça a necessidade de bom senso, respeito e colaboração entre os condôminos. As decisões que afetam o condomínio devem ser tomadas de forma consciente, considerando o impacto em toda a coletividade. Em caso de dúvidas ou conflitos, a mediação ou a busca por orientação jurídica podem ser caminhos importantes para a resolução pacífica de questões.