Garantias no Contrato de Locação: O Fiança no Código Civil

O artigo 590 do Código Civil trata da figura do fiador no contrato de locação, estabelecendo as responsabilidades e limites de sua atuação. A fiança, neste contexto, é uma garantia pessoal oferecida por um terceiro (o fiador) ao locador, de que este receberá o aluguel e demais encargos da locação, caso o locatário (inquilino) não o faça.

Em termos simples, o fiador se compromete a pagar a dívida do inquilino caso este não cumpra com suas obrigações contratuais. Essa responsabilidade, no entanto, não é ilimitada e o artigo 590 detalha alguns aspectos importantes:

• Obrigações Cobradas: O fiador responde pela integralidade das obrigações do locatário, o que inclui não apenas o valor do aluguel, mas também os encargos da locação, como condomínio, IPTU, taxas, e até mesmo os danos causados ao imóvel, se assim for acordado no contrato.

• Prazo da Fiança: A fiança pode ser estipulada por um prazo determinado (até o fim do contrato de locação) ou por prazo indeterminado. Em locações por tempo indeterminado, a fiança também se estende, a menos que o fiador a exonere nas formas previstas em lei.

• Limites da Responsabilidade: Embora o fiador se responsabilize pelas dívidas, é fundamental que o contrato de locação especifique claramente quais obrigações ele está garantindo. Se houver alguma dúvida ou omissão, a interpretação será sempre mais favorável ao fiador.

• Benefício de Ordem: O fiador, em regra, possui o benefício de ordem. Isso significa que o locador só poderá cobrar do fiador as dívidas do inquilino após ter esgotado todos os meios de cobrança contra o próprio inquilino e seus bens. Ou seja, o locador deve tentar receber do devedor principal antes de recorrer ao fiador.

• Renúncia ao Benefício de Ordem: É comum em contratos de locação que o fiador renuncie expressamente ao benefício de ordem. Neste caso, o locador poderá cobrar diretamente do fiador, sem precisar provar que tentou cobrar do inquilino primeiro. Essa renúncia deve ser clara e explícita no contrato.

• Solidariedade: Quando o fiador renuncia ao benefício de ordem, ele assume uma obrigação solidária com o locatário. Isso significa que o locador pode cobrar a dívida integralmente de qualquer um deles, seja do inquilino ou do fiador, ou de ambos.

Em suma, o artigo 590 do Código Civil detalha a natureza da fiança no contexto locatício, estabelecendo que o fiador é um garante das obrigações do inquilino. É essencial que tanto locadores quanto fiadores compreendam seus direitos e deveres, especialmente no que diz respeito aos limites da responsabilidade do fiador e à possibilidade de renúncia ao benefício de ordem, para evitar surpresas e garantir a segurança jurídica das relações locatícias.