Aluguel e Conserto: Quem Paga e Quando?

O artigo 570 do Código Civil aborda uma questão comum em relações locatícias: a responsabilidade pelos reparos e consertos do imóvel alugado. De forma clara e educativa, podemos entender que a lei estabelece uma divisão de deveres entre locador (proprietário) e locatário (quem aluga), dependendo da natureza e do momento em que surge a necessidade do conserto.

A Regra Geral:

A regra geral é que as despesas ordinárias de condomínio e as de conservação, manutenção e reparos, bem como as de fruição (uso) do imóvel, recaem sobre o locatário. Isso significa que aqueles gastos do dia a dia, necessários para manter o imóvel em bom estado de uso e para usufruir dele, são de responsabilidade de quem está morando ou utilizando o local.

Exemplos disso incluem:

• Pequenos reparos em torneiras, chuveiros, maçanetas;
• Manutenção de vidraças, pisos e azulejos que se desgastam com o uso normal;
• Pintura interna, se necessária devido ao uso comum;
• Pagamento das contas de água, luz, gás e condomínio (quando não houver disposição em contrário no contrato).

As Exceções:

No entanto, o mesmo artigo traz uma importante exceção: o locatário não é obrigado a arcar com os reparos ou consertos que decorram de vícios ou defeitos anteriores à locação. Em outras palavras, se o imóvel já apresentava problemas quando foi alugado, ou se estes problemas surgiram por força maior ou deterioração natural que não decorra do uso normal, a responsabilidade recai sobre o locador.

Isso se aplica a situações como:

• Defeitos estruturais do imóvel (rachaduras em paredes, problemas de infiltração que já existiam);
• Problemas em instalações elétricas ou hidráulicas que eram preexistentes e não foram perceptíveis ou que se agravaram por conta própria;
• A necessidade de consertos em telhados, fachadas ou outras partes que exigem um investimento de maior vulto e que não foram causados pelo mau uso do locatário.

O Que Fazer em Caso de Dúvida ou Problema?

Em suma, o artigo 570 busca equilibrar as responsabilidades, protegendo tanto o locador quanto o locatário. A chave para uma boa convivência locatícia, e para evitar conflitos, é a comunicação e a clareza no contrato.

• Antes de alugar: É fundamental que o locatário inspecione o imóvel cuidadosamente e que o locador apresente o imóvel em bom estado de conservação.
• Durante a locação: Qualquer necessidade de reparo deve ser comunicada ao locador o mais rápido possível. Se o problema for decorrente do uso normal, o locatário deve providenciar o conserto. Se for um problema preexistente ou estrutural, o locador é quem deve arcar com os custos.
• No contrato: É sempre recomendável que o contrato de locação detalhe as responsabilidades de cada parte em relação aos reparos e consertos, evitando interpretações equivocadas.

Em caso de divergência sobre a responsabilidade, é sempre aconselhável buscar um acordo amigável. Caso isso não seja possível, a orientação jurídica pode ser necessária para solucionar a questão.