Desvendando o Artigo 535 do Código Civil: Vícios e Defeitos na Compra de Imóveis

O Artigo 535 do Código Civil trata de uma situação muito importante para quem adquire um imóvel, seja para moradia ou investimento: os vícios e defeitos ocultos. Em termos simples, ele protege o comprador quando o imóvel, após a compra, apresenta problemas que não eram visíveis no momento da negociação e que diminuem o seu valor ou o tornam impróprio para o uso a que se destina.

O Que São Vícios e Defeitos Ocultos?

Imagine que você compra um apartamento e, após alguns meses, descobre que há infiltrações graves no teto que não eram perceptíveis durante a vistoria inicial. Ou talvez o sistema elétrico apresente falhas constantes que colocam em risco a segurança da sua família. Esses são exemplos de vícios ocultos.

O artigo estabelece que o vendedor de um bem (neste caso, um imóvel) é responsável pelos vícios ou defeitos ocultos da coisa, ainda que estes não lhe fossem conhecidos. Isso significa que, mesmo que o vendedor não soubesse da existência do problema, ele ainda pode ser responsabilizado.

A Responsabilidade do Vendedor

A lei entende que o vendedor tem o dever de garantir que o bem vendido seja livre de problemas graves que comprometam sua qualidade ou utilidade. Ao vender um imóvel, presume-se que ele está em condições adequadas de uso.

O Que o Comprador Pode Fazer?

Quando um vício oculto é descoberto, o comprador tem duas opções principais, conforme previsto no próprio Código Civil (embora não especificado no artigo 535 em si, mas decorrente de sua interpretação e aplicação em conjunto com outros artigos):

1. Ação Redibitória: O comprador pode pedir a rescisão do contrato. Ou seja, ele pode desfazer a compra e venda, devolvendo o imóvel ao vendedor e recebendo de volta todo o valor pago, devidamente corrigido. Nesse caso, o vendedor também pode ser obrigado a ressarcir eventuais despesas com o contrato.

2. Ação "Quanti Minoris" (ou Estimativa): Em vez de desfazer o negócio, o comprador pode optar por pedir um abatimento proporcional no preço. Isso significa que ele fica com o imóvel, mas o vendedor deve devolver parte do valor pago, correspondente à diminuição do valor do bem causada pelo vício.

Prazos Importantes: O Prazo Decadencial

É fundamental estar atento aos prazos para reclamar desses vícios. A lei estabelece um prazo chamado decadencial, que é o tempo que o comprador tem para exercer o seu direito de reclamar judicialmente.

• Para bens móveis: O prazo é de 30 dias.
• Para bens imóveis: O prazo é de um ano, contado a partir da entrega efetiva do bem.

Importante: Se o vício oculto só se manifestar após o prazo de um ano (contado da entrega), mas dentro do prazo de prescrição (que é o tempo para entrar com a ação judicial após o surgimento do vício), o comprador ainda poderá ter direito a reclamar. A jurisprudência tem interpretado que o prazo decadencial de um ano se refere à reclamação inicial e que a ação para reparação pode ser mais longa. No entanto, a segurança jurídica reside em agir o mais rápido possível após a descoberta do problema.

Em Resumo: Sua Proteção como Comprador

O Artigo 535 do Código Civil é uma ferramenta jurídica essencial para proteger o consumidor na aquisição de imóveis. Ele garante que, caso o imóvel apresente problemas graves que não eram perceptíveis no momento da compra, o comprador tenha o direito de buscar uma solução, seja desfazendo o negócio ou obtendo uma compensação financeira. A chave é agir dentro dos prazos legais e buscar orientação jurídica para garantir que seus direitos sejam respeitados.