Do Negócio Jurídico e da Declaração de Vontade

O artigo 438 do Código Civil aborda a figura do contrato preliminar, também conhecido como pré-contrato ou promessa de contrato. Ele estabelece que, quando as partes firmam um acordo com o objetivo de celebrar um contrato futuro, esse acordo preliminar se torna obrigatório.

Em termos simples:

Imagine que você quer comprar um imóvel, mas ainda precisa de tempo para conseguir o financiamento. Você e o vendedor concordam em um preço, nas condições e no prazo para a assinatura do contrato definitivo. Esse acordo inicial, mesmo não sendo o contrato final de compra e venda, já gera obrigações para ambas as partes.

O que isso significa na prática?

• Vinculação: As partes estão legalmente vinculadas pelo contrato preliminar. Elas não podem simplesmente desistir sem justa causa.
• Obrigação de celebrar o contrato definitivo: O objetivo principal do contrato preliminar é justamente garantir que o contrato principal será realizado. As partes assumem o compromisso de, dentro do prazo estabelecido, firmar o contrato definitivo nas condições acordadas.
• Força executória: Caso uma das partes se recuse a cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, a outra parte poderá exigir judicialmente que a obrigação seja cumprida. Isso significa que um juiz poderá determinar que o contrato definitivo seja assinado, ou, em alguns casos, que a obrigação seja convertida em perdas e danos (indenização).

Requisitos para a validade do contrato preliminar:

Para que um contrato preliminar seja válido e gere essas obrigações, ele deve conter os elementos essenciais do contrato definitivo. Por exemplo, em uma promessa de compra e venda de imóvel, o contrato preliminar deve especificar o imóvel, o preço, a forma de pagamento e os prazos.

Em resumo:

O artigo 438 do Código Civil protege as partes que, em busca de um negócio futuro, firmam um acordo preliminar. Esse acordo não é apenas uma intenção, mas sim um compromisso legal que obriga as partes a concretizarem o negócio principal, sob pena de medidas judiciais cabíveis para forçar o cumprimento ou buscar reparação. É uma ferramenta jurídica importante para garantir a segurança e a previsibilidade nas negociações.