Artigo 1922 do Código Civil: Restrições e Extinção do Direito de Preferência na Venda de Coisa Indivisível

O artigo 1922 do Código Civil trata de uma situação específica relacionada ao direito de preferência, que é a prerrogativa legal de um condômino (co-proprietário) de adquirir um bem antes de qualquer outra pessoa, em igualdade de condições. Este artigo estabelece condições e limitações para o exercício desse direito, principalmente quando o bem em questão é indivisível.

O Direito de Preferência e a Coisa Indivisível

Em regra geral, quando um condômino decide vender sua parte em um bem comum, os demais condôminos têm o direito de preferência. Isso significa que eles devem ser notificados da venda e têm a oportunidade de comprar essa fração pelo mesmo preço e nas mesmas condições oferecidas a um terceiro.

No entanto, o artigo 1922 introduz uma nuance importante para os bens que não podem ser fisicamente divididos sem perda de sua substância ou valor. Nesses casos, a lei busca evitar a fragmentação do bem e a criação de novas copropriedades que poderiam se tornar difíceis de gerenciar.

A Regra Geral e sua Exceção

O caput do artigo 1922 estabelece que, se a coisa for indivisível, o condômino que desejar vender a sua quota não é obrigado a fazê-lo individualmente, caso isso prejudique o uso ou a fruição do bem pelos demais. Em outras palavras, se a venda de uma fração isolada de um bem indivisível tornar o uso do restante impraticável ou incompatível para os outros proprietários, o direito de preferência pode ser flexibilizado.

O Parágrafo Único: A Venda da Parte Indivisível de um Bem Divisível

O parágrafo único do artigo 1922 detalha uma situação um pouco diferente, mas relacionada: quando a parte indivisível de um bem divisível é vendida a um estranho.

Imagine um terreno (um bem divisível) onde existe uma casa que ocupa uma parte significativa e que, por sua própria natureza, não pode ser dividida. Se um dos condôminos vender apenas essa parte indivisível (por exemplo, a casa com o seu terreno adjacente, de forma que o restante do terreno fique isolado ou sem acesso), os demais condôminos têm o direito de preferência sobre essa parte específica.

Nesse cenário, o condômino que pretende vender essa parte indivisível deve notificar os outros proprietários. Se eles quiserem exercer seu direito de preferência, poderão adquirir essa parte nas mesmas condições oferecidas ao terceiro.

Implicações Práticas

Em suma, o artigo 1922 do Código Civil busca:

• Proteger a integridade de bens indivisíveis: Evita que a venda de pequenas frações torne o bem inutilizável ou de difícil gestão para os demais coproprietários.
• Garantir o direito de preferência: Assegura que os condôminos tenham a primeira opção de compra, mesmo em situações de bens indivisíveis ou de partes indivisíveis de bens divisíveis, desde que isso não gere prejuízos significativos aos demais.
• Prevenir litígios desnecessários: Ao estabelecer regras claras, o artigo contribui para a resolução de conflitos e para a manutenção da harmonia entre os coproprietários.

É fundamental que, em caso de venda de parte de um bem comum, especialmente se for indivisível, os condôminos estejam cientes de seus direitos e obrigações, buscando orientação jurídica para garantir que a transação ocorra de acordo com a lei.