O Direito de Preferência do Condômino na Compra de Fração Ideal de Imóvel

O artigo 1.793 do Código Civil trata de um direito fundamental para quem compartilha a propriedade de um bem: o direito de preferência. Em termos simples, quando um dos proprietários de um imóvel indivisível decide vender a sua parte (sua fração ideal), os demais coproprietários têm a oportunidade de adquiri-la antes que ela seja oferecida a terceiros.

Entendendo o Direito de Preferência

Imagine que um imóvel pertence a três pessoas em partes iguais. Se uma delas desejar vender sua quota parte, ela é obrigada, por lei, a primeiro oferecer essa venda aos outros dois condôminos. Essa oferta deve ser feita nas mesmas condições (preço, forma de pagamento, etc.) que ela pretendia vender para alguém de fora.

Por que esse direito é importante?

• Evitar a entrada de estranhos no condomínio: O direito de preferência garante que os atuais proprietários possam manter o controle sobre quem se torna coproprietário, evitando a entrada de pessoas que possam não ter os mesmos interesses ou relações harmoniosas com os demais.
• Fortalecer laços familiares ou de amizade: Em muitos casos, condôminos são familiares ou amigos. Esse direito permite que a propriedade permaneça entre eles, preservando essas relações.
• Manter a unidade do bem: Em bens que podem ser divisíveis fisicamente, mas a divisão traria desvalorização ou prejuízo (como um único terreno com uma casa), a preferência ajuda a manter o bem íntegro nas mãos de quem já o compartilha.

Como Funciona na Prática?

1. Notificação: O condômino que deseja vender sua fração ideal deve notificar os demais coproprietários. Essa notificação pode ser feita de forma extrajudicial (por exemplo, através de um cartório de notas, garantindo prova da comunicação) ou judicial.
2. Prazo para Exercício: Os demais condôminos terão um prazo legal para decidir se desejam exercer seu direito de preferência. Caso se interessem, deverão manifestar essa intenção e cumprir as condições oferecidas.
3. Venda para Terceiros: Se os demais condôminos não se manifestarem dentro do prazo ou renunciarem ao direito, o vendedor estará livre para vender sua fração ideal a terceiros. No entanto, essa venda deverá respeitar as mesmas condições originalmente oferecidas aos coproprietários.
4. Preço e Condições: É fundamental que a oferta feita aos condôminos seja idêntica àquela que seria feita a um terceiro. O preço, a forma de pagamento e quaisquer outras condições relevantes devem ser transparentes.

Consequências da Violação do Direito de Preferência

Caso o condômino queira vender sua fração ideal a um terceiro sem antes oferecer aos demais coproprietários, e estes não foram devidamente notificados, a lei prevê um remédio. Os condôminos preteridos (aqueles que tiveram seu direito de preferência violado) podem, dentro de um prazo legal (geralmente 180 dias a partir da escritura), depositar o preço e as despesas da transferência da propriedade para haver para si a parte vendida ao estranho.

Em resumo, o artigo 1.793 do Código Civil é um instrumento legal que visa proteger os interesses dos coproprietários, assegurando que eles tenham a primeira oportunidade de adquirir a parte de um condômino que deseje vender, promovendo a segurança jurídica e a manutenção da propriedade em mãos conhecidas.