Do Direito de Construir: Uma Análise do Art. 1769 do Código Civil

O artigo 1769 do Código Civil trata de uma questão fundamental no universo do direito de propriedade: a possibilidade de um coproprietário edificar em terreno que lhe pertence em condomínio com outros. De forma clara e educativa, este artigo estabelece os limites e as condições para que tal construção ocorra, buscando equilibrar os interesses individuais com os coletivos inerentes à propriedade em comum.

A Essência do Artigo: O Direito de Edificar em Condomínio

Em sua essência, o artigo 1769 do Código Civil reconhece o direito do condômino de edificar na coisa comum, ou seja, em um terreno que é de sua propriedade juntamente com outras pessoas. No entanto, este direito não é absoluto e está intrinsecamente ligado a um princípio básico do direito civil: a boa-fé e o respeito aos direitos alheios.

Condições e Limitações

Para que a edificação seja válida e não gere conflitos insolúveis, o artigo impõe algumas condições essenciais:

• Vontade dos Outros Condôminos: A construção de uma edificação em terreno comum só será permitida se houver o consentimento, expresso ou tácito, dos demais coproprietários. Isso significa que um condômino não pode, unilateralmente, iniciar uma obra que afete o todo. A concordância dos demais é crucial para evitar que a edificação prejudique a destinação da coisa comum ou os direitos de uso e gozo dos outros.
• Não Prejuízo aos Direitos Alheios: A edificação não pode, de forma alguma, causar prejuízo aos demais condôminos. Isso abrange desde questões estruturais que possam comprometer a segurança de uma construção futura dos outros, até a impossibilidade de uso futuro do terreno por parte deles. O direito de construir não pode servir como um instrumento de exclusão ou de diminuição do valor da propriedade para os demais.

A Questão das Benfeitorias

Uma vez realizada a edificação, o artigo 1769 também aborda a questão das benfeitorias. As benfeitorias são obras ou gastos realizados em uma coisa para conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la. No contexto de uma edificação em condomínio, a construção realizada por um condômino, com a devida autorização, é considerada uma benfeitoria útil.

O condômino que realizou a edificação terá direito a ser indenizado pelos gastos que teve, na proporção de sua cota-parte, caso a edificação beneficie a todos. Caso a edificação seja de uso exclusivo do condômino que a construiu e não haja acordo posterior sobre sua divisão, a questão poderá ser resolvida por meio de partilha ou alienação da coisa comum, com a devida compensação.

Importância do Artigo

O artigo 1769 do Código Civil é fundamental para a regularidade das relações condominiais, especialmente em casos de propriedades indivisíveis ou onde a divisão física é complexa. Ele busca garantir que:

• A vontade coletiva prevaleça: Em condomínios, a gestão e o uso da coisa comum devem, em regra, ser decididos em conjunto.
• O patrimônio seja preservado: As edificações não devem comprometer o valor ou a integridade da propriedade como um todo.
• Os direitos de todos sejam respeitados: Cada condômino tem o direito de usufruir de sua propriedade sem que os direitos dos outros sejam lesados.

Em suma, o artigo 1769 estabelece que o direito de construir em condomínio existe, mas deve ser exercido com responsabilidade, diálogo e respeito aos demais coproprietários, garantindo que a edificação seja um avanço, e não um ponto de discórdia.