Contrato de Locação de Coisas: Limitações ao Direito de Retomada do Locador

O artigo 1467 do Código Civil estabelece um importante direito para o locatário de bens imóveis, limitando a liberdade do locador de reaver o imóvel locado antes do fim do prazo contratual. Essencialmente, a norma visa proteger o locatário de despejos arbitrários e garantir a estabilidade da posse, especialmente em casos onde o locador já possui outro imóvel similar à disposição.

Entendendo a Proibição:

A regra principal é que, caso o locador possua outro imóvel residencial disponível em sua cidade ou região metropolitana, ele não poderá pedir a retomada do imóvel locado antes do término do prazo contratual, a menos que haja uma das exceções previstas em lei.

Quando o Locador PODE Retomar o Imóvel (Exceções):

Apesar da regra geral, a lei prevê situações em que o locador pode, sim, pedir a retomada do imóvel, mesmo que haja outro imóvel disponível. Estas exceções visam atender a necessidades legítimas do locador:

• Uso próprio: Se o locador precisar do imóvel para sua moradia, de seu cônjuge ou companheiro(a), ou de ascendente ou descendente que não possua imóvel próprio.
• Fim do prazo para uso comercial: Se o contrato tiver prazo determinado e o locador desejar o imóvel para exploração de comércio ou atividade própria, que possua relevância econômica.
• Melhorias e reformas: Para realização de obras, em benefício público, que aumentem a área útil do imóvel em, no mínimo, 20% ou que promovam sua valorização.
• Denúncia vazia (em contratos por prazo indeterminado): Se o contrato for firmado por prazo indeterminado, o locador poderá pedir o imóvel de volta a qualquer momento, desde que notifique o locatário com a antecedência prevista em lei (geralmente 30 dias). Contudo, esta exceção não se aplica se o locador possuir outro imóvel disponível.
• Rescisão por falta de pagamento ou infração contratual: Se o locatário descumprir suas obrigações contratuais (como atraso no pagamento do aluguel, uso indevido do imóvel, etc.), o locador poderá, obviamente, solicitar a retomada do imóvel.

O Que Significa "Outro Imóvel Residencial Disponível"?

Para a aplicação deste artigo, considera-se "disponível" um imóvel que o locador possa utilizar imediatamente para fins residenciais, ou seja, que não esteja alugado a terceiros, ocupado por familiares ou em obras. A existência de um imóvel de veraneio ou em outra cidade, que não sirva à necessidade imediata de moradia, não impede a aplicação da regra.

Objetivo da Norma:

A intenção do legislador ao criar este artigo é evitar que locadores que já possuem residência própria explorem o mercado imobiliário de forma a prejudicar locatários, retirando-os de seus lares sem necessidade real. O foco é a proteção do direito à moradia e a estabilidade das relações locatícias, especialmente para aqueles que dependem do imóvel alugado para viver.

Em suma, o artigo 1467 do Código Civil protege o locatário de um imóvel residencial, impedindo a retomada do bem pelo locador antes do fim do prazo contratual, caso este último possua outra residência disponível. No entanto, a lei prevê exceções que justificam a retomada em situações específicas e necessárias para o locador.