A Importância do Registro de Imóveis: Garantindo a Segurança Jurídica da Propriedade

O artigo 1445 do Código Civil estabelece a regra fundamental para a transferência da propriedade de bens imóveis no Brasil: a necessidade do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Essa exigência não é mera formalidade, mas sim um pilar essencial para a segurança jurídica e a certeza sobre quem, de fato, é o proprietário de um imóvel.

O que diz o artigo?

Em essência, o artigo 1445 determina que a propriedade de bens imóveis só se adquire com o registro do título translativo (como a escritura pública de compra e venda) no Cartório de Registro de Imóveis. Antes desse registro, a pessoa que comprou o imóvel, por exemplo, pode ter a posse e até mesmo um contrato assinado, mas não é legalmente considerada a proprietária perante terceiros.

Por que o registro é tão importante?

O registro imobiliário funciona como um "cartão de identidade" do imóvel. Nele, constam todas as informações relevantes sobre a propriedade, como:

• O proprietário atual: Quem é a pessoa ou entidade legalmente reconhecida como dona.
• Histórico do imóvel: As diversas transações e averbações que ocorreram ao longo do tempo (vendas, doações, hipotecas, etc.).
• Ônus e restrições: Existência de dívidas hipotecárias, penhoras, usufrutos, ou quaisquer outras limitações ao direito de propriedade.

Essa publicidade do registro traz diversas vantagens:

1. Segurança para o adquirente: Ao registrar o imóvel em seu nome, o comprador garante que a propriedade é sua e que não haverá reivindicações de terceiros com base em matrículas anteriores desatualizadas. É o registro que confere o direito de propriedade de forma plena e oponível contra todos.

2. Proteção contra fraudes: O sistema de registro impede que um mesmo imóvel seja vendido para diversas pessoas simultaneamente. A prioridade é dada a quem registrar primeiro.

3. Facilidade de negociação: Um imóvel com matrícula regularizada e sem ônus é mais fácil de ser vendido, financiado ou utilizado como garantia, pois sua situação jurídica é clara e transparente.

4. Evita litígios: A certeza quanto à propriedade, proporcionada pelo registro, minimiza a ocorrência de disputas judiciais sobre a titularidade do bem.

O que acontece se o imóvel não for registrado?

Se a escritura de compra e venda, por exemplo, não for levada a registro, a pessoa que adquiriu o imóvel não será considerada proprietária perante terceiros. Isso significa que:

• O vendedor continua sendo o proprietário legal: Para o mundo jurídico e para o cartório, o nome do vendedor ainda consta como dono.
• Risco de perda do bem: Se o vendedor tiver dívidas, o imóvel ainda poderá ser penhorado e leiloado para pagamento de seus credores, pois legalmente ele ainda é o proprietário.
• Dificuldades em vender ou financiar: Outras pessoas não terão segurança para comprar o imóvel de quem não é o proprietário legal, e instituições financeiras não concederão crédito com base em um bem cuja titularidade não está devidamente registrada.

Portanto, o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é um passo indispensável e inadiável para quem adquire um bem, garantindo a tranquilidade, a segurança e a efetiva consolidação do direito de propriedade. É o ato que confere publicidade e eficácia erga omnes (contra todos) à aquisição imobiliária.