Código Civil: Artigo 1.357 - A Extensão da Fração Ideal no Condomínio Edilício

O artigo 1.357 do Código Civil aborda uma questão fundamental no âmbito do condomínio edilício: a extensão da fração ideal. Em termos simples, ele estabelece como a parte que cada condômino possui em relação às áreas comuns do edifício é determinada.

O Que é a Fração Ideal?

Antes de mergulharmos no artigo, é importante entender o que é a fração ideal. Ela representa a parcela de propriedade que cada proprietário de uma unidade autônoma (apartamento, sala comercial, etc.) tem sobre as áreas comuns do condomínio. Isso inclui terrenos, corredores, escadas, elevadores, jardins, áreas de lazer e demais partes que servem a todas as unidades.

O Essencial do Artigo 1.357

O artigo 1.357 dispõe que a fração ideal de cada unidade, no caso de condomínio edilício, é o valor proporcional que cada unidade representa em relação ao valor total do terreno e das partes comuns.

Detalhando o Artigo:

• Base de Cálculo: O principal critério para definir a fração ideal é o valor. Esse valor é apurado levando em consideração tanto o terreno onde o edifício foi construído quanto todas as partes comuns compartilhadas pelos condôminos.
• Proporcionalidade: A fração ideal não é fixa de maneira absoluta, mas sim proporcional. Isso significa que unidades maiores, mais luxuosas ou com melhor localização tendem a ter uma fração ideal maior, pois seu valor intrínseco é superior. Da mesma forma, unidades menores e mais simples terão uma fração ideal menor.
• Importância da Fração Ideal: A fração ideal tem implicações jurídicas e práticas significativas no condomínio, como:
  • Participação nas Despesas: Geralmente, as despesas condominiais são rateadas entre os condôminos com base em suas frações ideais. Quem possui uma fração maior, em regra, contribui com um valor maior para a manutenção do condomínio.
  • Direitos de Voto: Em assembleias de condomínio, o peso do voto de cada condômino pode estar atrelado à sua fração ideal.
  • Propriedade das Partes Comuns: A fração ideal assegura a copropriedade sobre as áreas comuns, conferindo aos condôminos o direito de uso e usufruto dessas benfeitorias.
  • Cálculo de Taxas e Tributos: Em alguns casos, a fração ideal pode ser utilizada como parâmetro para o cálculo de impostos e taxas.

O Que o Artigo NÃO Diz (Mas é Importante Lembrar)

É crucial notar que o artigo 1.357 estabelece a regra geral. A forma exata como o valor da fração ideal é determinado e o seu reflexo em cada situação específica podem ser detalhados na convenção do condomínio. A convenção, documento que rege as regras internas de um condomínio, pode trazer especificidades sobre a atribuição das frações ideais, desde que em conformidade com a lei.

Em resumo, o artigo 1.357 do Código Civil é a norma que fundamenta a distribuição da propriedade das áreas comuns em um condomínio edilício, baseando-se no valor proporcional de cada unidade em relação ao todo. Compreender a fração ideal é essencial para o bom funcionamento e a clareza nas relações entre os condôminos.