Artigo 108 do Código Civil: A Importância da Forma Escrita nos Negócios Jurídicos

O artigo 108 do Código Civil estabelece uma regra fundamental para a validade de determinados negócios jurídicos: a obrigatoriedade da escritura pública para a celebração de contratos que envolvam a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.

O que isso significa na prática?

Imagine que você deseja comprar ou vender um imóvel. Para que essa transação seja juridicamente válida e segura, a lei exige que o acordo seja formalizado por meio de uma escritura pública, lavrada em um Cartório de Notas. Essa escritura é um documento oficial que comprova a vontade das partes e garante a segurança jurídica da operação.

Por que essa exigência?

A exigência da escritura pública serve a diversos propósitos:

• Segurança Jurídica: A escritura pública confere maior segurança às partes envolvidas, pois é elaborada por um tabelião (profissional do direito) que tem o dever de verificar a legalidade do ato, a capacidade das partes e a regularidade do imóvel.
• Publicidade: A escritura pública é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, tornando a transação pública e conhecida por terceiros. Isso evita conflitos e garante que o novo proprietário tenha seu direito reconhecido perante a sociedade.
• Prevenção de Fraudes: O rigor na formalização do ato dificulta a ocorrência de fraudes, como a venda de um mesmo imóvel para diversas pessoas ou a venda de bens que não pertencem ao vendedor.
• Proteção Patrimonial: A exigência de um documento formal e público protege o patrimônio das partes, especialmente em transações de valor considerável, como a compra e venda de imóveis.

Em quais situações o artigo 108 se aplica?

O artigo 108 abrange, principalmente, os negócios jurídicos que resultam na transferência de direitos reais sobre imóveis, como:

• Compra e Venda de Imóveis: A venda de um imóvel, quando o valor ultrapassa o limite estabelecido, exige escritura pública.
• Doação de Imóveis: A doação de um imóvel, mesmo que sem contrapartida financeira, também se enquadra na exigência.
• Dação em Pagamento de Imóveis: Quando um devedor entrega um imóvel para quitar uma dívida.
• Cessão de Direitos de Posse em Imóveis: Em alguns casos, a cessão de direitos sobre a posse de um imóvel pode demandar escritura pública.

O que acontece se a regra não for seguida?

A inobservância do artigo 108, ou seja, a realização de um negócio jurídico que deveria ser formalizado por escritura pública, mas é feito por um instrumento particular (como um contrato de gaveta), resulta na nulidade do ato. Isso significa que o contrato não produzirá os efeitos jurídicos esperados e poderá ser invalidado judicialmente.

Exceções e Atenção:

É importante notar que a lei estabelece um limite de valor (trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país). Negócios imobiliários de valor inferior a esse limite podem ser realizados por instrumento particular. No entanto, mesmo nesses casos, a formalização por escrito é sempre recomendada para garantir a clareza e a segurança do acordo.

Além disso, a lei pode prever outras formas de formalização para situações específicas, mas a regra geral para a transferência de direitos reais sobre imóveis de maior valor é a escritura pública.

Em suma, o artigo 108 do Código Civil é um dispositivo de proteção e garantia. Ele visa assegurar que as transações imobiliárias de maior vulto sejam realizadas com transparência, segurança e forem devidamente registradas, protegendo assim os interesses de todos os envolvidos.