Compra e Venda: A Venda "Ad Corpus" e "Ad Mensuram" no Código Civil

O artigo 445 do Código Civil trata de uma nuance importante na compra e venda de imóveis, especificamente sobre como a venda é considerada em relação à sua extensão e aos seus limites. Ele distingue duas modalidades: a venda "ad corpus" e a venda "ad mensuram".

1. Venda "Ad Corpus"

Nesta modalidade, a venda é feita considerando o imóvel como um corpo certo e determinado, com suas características e limites, sem que a quantidade exata de área seja o fator primordial. Em outras palavras, o comprador adquire o imóvel como um todo, tal como se apresenta, com suas confrontações e características.

Pontos Chave da Venda "Ad Corpus":

• Foco no Imóvel como Unidade: O valor e a intenção da compra estão mais ligados à identificação do bem, suas benfeitorias, localização e estado de conservação, do que a um cálculo preciso de seus metros quadrados.
• Diferença de Área Irrelevante (em certas condições): Se a diferença entre a área real e a declarada for de até 5% (cinco por cento), seja a maior ou a menor, presume-se que a venda foi feita "ad corpus" e o comprador não terá direito a reclamar ou pedir abatimento no preço. O excesso ou a falta, dentro desse limite, é considerado aceitável e não altera o negócio realizado.
• Venda de Terrenos sem Menção à Área: Quando um terreno é vendido com a especificação de seus limites, confrontações e nome, mas sem a menção à área exata, presume-se que a venda é "ad corpus".

2. Venda "Ad Mensuram"

Na venda "ad mensuram", a quantidade exata da área do imóvel é um elemento essencial para a formação do preço e para a caracterização do negócio. A venda é feita com base na medida (metragem) especificada.

Pontos Chave da Venda "Ad Mensuram":

• Foco na Área Específica: O comprador adquiriu o imóvel tendo como base o valor de cada unidade de medida (por exemplo, por metro quadrado). A quantidade de área é um componente determinante do preço.
• Direito à Complementação ou Redução do Preço:
  • Se a área real for maior do que a declarada: O comprador tem o direito de exigir a complementação da área ou, se isso não for possível, pedir o abatimento proporcional do preço.
  • Se a área real for menor do que a declarada: O comprador pode exigir a complementação da área. Se a área faltante for superior a um vigésimo (1/20) da área total declarada, ele poderá, a seu critério, pedir o abatimento do preço proporcionalmente à falta, ou até mesmo desistir do contrato, recebendo de volta o valor pago, acrescido das despesas contratuais.
• Prazo para Reclamação: O direito de reclamar a complementação do preço ou a devolução do excesso (no caso de área menor que a declarada) prescreve em um ano, contado da transcrição do título de domínio (ou seja, a partir do registro no Cartório de Registro de Imóveis).

Em Resumo

O artigo 445 do Código Civil busca trazer segurança jurídica às transações imobiliárias, estabelecendo critérios claros para resolver eventuais divergências entre a área declarada e a área real do imóvel. A distinção entre venda "ad corpus" e "ad mensuram" é fundamental para determinar os direitos e deveres do comprador e do vendedor, assegurando que o negócio corresponda às expectativas e aos termos acordados.